Иностранные граждане имеют право приобрести любую жилую  и коммерческую  недвижимость – дом, квартиру, или земельный участок под строительство с фундаментом, постройками или руинами здания – все, за исключением не урбанизированных земельных участков без построек.

Существующая в Черногории система регистрации сделок с недвижимостью включает в себя единый кадастр и реестр прав собственности. Информация Кадастра позволяет установить, построен ли объект с учетом разрешений на строительство и в соответствии с ним увидеть объект на плане кадастровой съемки.

Реестр, который ведется местным Муниципальным судом, позволяет точно определить права собственности любого владельца недвижимости, а также существует ли в  отношении объекта какой-либо спор, залог или любые другие обременения. В реестре также значится, существовали ли проблемы с уплатой коммунального взноса при строительстве и пр. Все эти данные указываются в документе под названием List Nepokretnosti (аналог свидетельства о праве собственности).

Предварительный договор.

Первоначально может быть заключен Предварительный договор и уплачен задаток в размере от 10 % стоимости объекта, что позволяет снять объект с продажи.

В договоре предусматривается срок  для окончательной оплаты объекта (до 30 – 40 дней с момента заключения предварительного договора).

При наличии возможности перевода  средств в Черногории в течение срока Вашего пребывания в стране, Предварительный договор может не иметь смысла, так как Вы сразу можете расплатиться с Продавцом и заключить основной договор.

В случае необходимости регистрации юридического лица Предварительный договор может предусматривать, что основной договор будет заключен с компанией, учрежденной Покупателем. Средства задатка при уплате основной суммы могут быть как возвращены с тем, чтобы полная сумма  была уплачена со счета юридического лица, или зачтены в сумму основного платежа (при этом балансовая стоимость объекта может быть ниже договорной).

Основной договор

Договор купли-продажи переводится на русский язык и перевод заверяется печатью и подписью сертифицированного переводчика.

Подписи Покупателя и Продавца под договором заверяются в Основном Суде (Osnovni Sud), после чего договор подается на регистрацию.

Регистрация собственности в реестре длится  до 60 календарных дней (регистрационный сбор – 70 – 250 евро). Это официальный максимальный срок регистрации. Однако чиновники зачастую не справляются с объемом работ и завершают регистрацию по истечении 4-6 месяцев, проставляя более раннюю дату регистрации, в рамках положенных 60 дней.  По итогам регистрации новый владелец  получает List nepokretnosti, где он назван новым владельцем объекта.

При операции купли-продажи уплачивается налог в размере 3 % (с 1 января 2008 года). Извещение на уплату налога приходит из органа под названием Uprava Prihoda через несколько месяцев после совершения сделки (в течение полугода).

Процедура покупки.

Первый шаг – выбор объекта. После принятия решения о покупке подписывают предварительный контракт и вносят аванс – обычно в размере около 10 %  от стоимости дома или квартиры. Тем самым покупатель резервирует за собой недвижимость. В предварительном договоре указывают реквизиты покупателя и продавца, детальное описание объекта сделки, цену продажи/покупки, условия и способ оплаты, дату заключения договора купли-продажи, а также различные гарантии со стороны продавца о том, что он действительно является владельцем продаваемой собственности и имеет полное право на ее продажу. В случае изменения решения о покупке согласно договоренности покупатель или продавец теряет задаток, оплату услуг агентства и выплачивает нанесенный материальный ущерб противоположной стороне.

Договор купли-продажи подписывают в суде. Происходит не нотариальное, а судебное заверение сделки. Далее надо сделать окончательный расчет, уплатить налог на покупку и регистрационный сбор. Договор купли-продажи регистрируют в кадастре (грунтовница), где ему присваивают номер, а покупателю выдают лист непокретности.

Фактически покупатель становится собственником недвижимости с момента подписания окончательного договора купли-продажи, юридически - с момента консерваторской или кадастровой регистрации.                                                                                                

Налоговые льготы и правовые гарантии:

Юридическая система Черногории основана на системе гражданского права и гарантирует соблюдение прав покупателя на нескольких уровнях.

Перед тем, как составить бюджет покупки недвижимости в Черногории, необходимо понимать  общую сумму дополнительных платежей. Если вы выбрали объект недвижимости и готовы его приобрести, Вы переходите к процедуре оформления документов и уплаты первоначальных взносов

-           После подписания основного договора о покупке недвижимости, специальная оценочная комиссия рассчитает, какой налог на недвижимость Вам нужно будет платить ежегодно. Вам следует сразу оплатить эту сумму.

-           Перед подачей документов на регистрацию в Суд, нужно будет уплатить еще и регистрационный сбор. Он может доходить от 80 до  250 евро, редко может быть и больше. После этого документы отправляются на регистрацию. В течение месяца нужно заплатить оставшиеся 90% от суммы договора.

-           Следующий налог, который придется заплатить  землевладельцам, — коммунальный, и нужен он в том случае, если дом или земельный участок, купленный вами, относится к генеральному плану развития Черногории. Этот налог достаточно велик и может составлять до 300 евро за квадратный метр, поэтому заранее определить, не подпадает ли ваш участок под этот  план.

-           Ежегодный налог на содержание недвижимости в Черногории  составляет 0,8 %, что эквивалентно 1-2,5 евро за 1 кв.м. полезной площади.

-           100 евро в год  необходимо платить за воду и электричество, не считая оплату бассейна.

-           Если Вы сдаете жилье в аренду, платится налог на прибыль, который будет составлять 10 % от Вашего годового дохода.

-           Налог на покупку (гербовый сбор)  - от 2%  до 19 % от стоимости объекта (2 % на вторичном рынке и 2 % +17 % НДС при покупке новой недвижимости).

-           Налог на аренду  в среднем составляет около 25 %.

-           Налог на наследство и подарки составляет от 1 до 30 %  общей стоимости. Налог с наследства можно платить в период 3 года, в два срока в год.

 -          Стоимость услуг нотариуса также в пределах 1 %.

-           В Черногории действует 15 % налог на прирост капитала.

-           Обычные услуги юриста – 600 евро.

-           Судейский сбор – 600 евро.

-           Оплата за перевод на язык – 20 евро страница.